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Rehabilitar, revitalizar, regenerar.

REGENERACION URBANA EN TIEMPOS DE CRISIS
Gerardo Molpeceres  Soria, 9 de abril de 2013.

Patio posterior rehabilitado con los nuevos ascensores.LOS CASOS de ZARAGOZA Y TUDELA
Zaragoza, a partir del año 2003 inició un cambio en su modelo de rehabilitación, pasando de una rehabilitación aislada a una rehabilitación integrada. Este cambio de modelo supuso también un cambio de actitud. Se pasó de una mentalidad regulatoria, en la que la administración distribuía las ayudas a través de la ordenanza de rehabilitación, a una filosofía de intervención, en que la sociedad municipal de rehabilitación localizaba cuáles eran los problemas y situaciones donde era prioritario incidir y dedicaba  buena parte de los esfuerzos a resolverlos.

Además se produjo un cambio en la visión técnica de la rehabilitación y a la intervención tradicional (patrimonial, de reparación y reforma) se incorporaron criterios de accesibilidad, ahorro energético e intervención social.  También cambiaron las prioridades espaciales, que pasaron del Casco Viejo a los barrios de los años 60 y 70, como Las Fuentes, San José, Picarral, Oliver o Delicias.

El proceso se desarrolló simultáneamente en todos estos barrios de la ciudad, focalizándose la intervención en 21 Conjuntos urbanos de interés, con valores ambientales y de conjunto protegidos por el PGOU. Se trata de más de 8.000 viviendas, que fueron estudiadas en sus aspectos técnicos y sociales, y para las que se realizaron propuestas de intervención. Técnicamente destacaba la intervención masiva (rehabilitar sistemáticamente lo que se construyó sistemáticamente), la exigencia normativa (cumplimiento del CTE, mismas exigencias en rehabilitación que en vivienda nueva) y de accesibilidad plena. Socialmente destacó el enfoque y prioridad socioeconómica por las personas más desfavorecidas y sobre todo un enfoque de participación-información  y de fomento de la organización y la interlocución social (comunidades de vecinos y agrupaciones por bloques).

PAG 2- Zaragoza vivienda 348Además los estudios dieron lugar a un impulso de la actuación pública, con un departamento de Zaragoza Vivienda dedicado al impulso del programa, oficinas de rehabilitación de barrio, y un trabajo muy cercano de técnicos, trabajadores sociales, empresas constructoras, administradores de fincas, asociaciones de vecimos y comunidades de propietarios. Destaca la importancia que tuvo el concurso de comunidades para la adjudicación de las ayudas, en el que se primaron por este orden el nivel de acuerdo y cohesión de la comunidad, la concurrencia conjunta de varias comunidades de un mismo bloque y sólo en tercer lugar el nivel socioeconómico.  Este concurso facilitó la aparición de liderazgos y fomentó el acuerdo interno entre las comunidades, para tener mayores posiblidades de concurrir a las subvenciones.

Se desarrollaron cuatro proyectos-piloto en cuatro barrios distintos, con un coste variable entre 30 y 40.000€ por vivienda de inversión global, con un nivel de subvenciones cercano al 70%. Los proyectos piloto contribuyeron a romper el escepticismo y las peticiones de rehabilitación se multiplicaron en todos los barrios, en la actualidad se han ejecutado unas 300 viviendas y están en distintos grados de tramitación casi 1000, aunque el programa se encuentra detenido porque exige un nivel de subvenciones muy alto que en este momento es imposible afrontar para la administración.

En el barrio de LOURDES de Tudela, NASUVINSA, la empresa pública de suelo y vivienda de Navarra conoció y aprovechó la experiencia de Zaragoza,  mejorando diversos  aspectos:

Fcahda CP11-despues– La intervención fue más concentrada, en un sólo barrio, de 9.000 habitantes que supone la tercera parte de la población de Tudela, donde se trabajó con las tres tipologías edificatorias existentes (torres, bloques y viviendas unifamiliares).
– Se mejoró el caracter integral de la intervención con el desarrollo armonizado de seis procesos simultáneos: reurbanización, renovación del sistema de calefacción de barrio, rehabilitación con carácter piloto de 150 viviendas correspondientes a tres tipologías distintas, financiación a los particulares mediante un acuerdo conjunto con una entidad financiera local, fomento de la participación en todo el proceso y atención a la precariedad social con recursos humanos y ayudas específicas al efecto.
– Se optimizó el papel de la oficina de rehabilitación, donde se concentró toda la gestión del proyecto, resolviendo la dualidad entre ayuntamiento y empresa pública autonómica con un criterio de PROXIMIDAD, que permitió visualizar un interlocutor único y cercano.
– Los estudios previos de edificación se desarrollaron directamente en solo tres meses por los técnicos de la administración, lo que aceleró el proceso y les dio un conocimiento muy directo de la situación. El estudio social, aunque menos académico que en Zaragoza, fue más rápido y directo, y trascendió el mero análisis, planteando una estrategia de investigación-acción que permitió en muy poco tiempo forjar los liderazgos y despertar en el barrio el interés por la rehabilitación.
– Mediante unos concursos de arquitectura muy bien enfocados con la concurrencia de empresas y técnicos, combinando criterios de solvencia y concurso de ideas, e implicando a las comunidades en la resolución del concurso, se consiguió en muy poco tiempo visualizar soluciones y alternativas diferentes, todas ellas con una fuerte exigencia de viabilidad y económicamente ajustadas.

Lourdes VIDEO

En Tudela se intervino en 150 viviendas, con unos costes totales entre 25 y 30.000€ por vivienda (10-15.000€ cuando se intervino sólo en envolvente térmica) y un nivel de subvenciones entre el 60 y el 70%. Se han producido ahorros energéticos muy significativos, con un descenso en el nivel de consumo en torno al 50%, pero al igual que en Zaragoza, el contexto de crisis económica ha impedido la continuidad del programa.

NUEVO MODELO EN TIEMPOS de CRISIS  /  REHABILITACION 2.0
(“Cuando aprendimos las respuestas nos cambiaron las preguntas”)

Los dos ejemplos expuestos pivotan sobre un volumen de aportaciones públicas muy importantes que en este momento son inviables, de los que no se va a poder disponer a corto y medio plazo. Esta circustancia obliga a plantear un cambio en el modelo, con un papel de la administración igual de activo, pero más centrado en facilitar el proceso que en financiarlo, en el que se está trabajando en Zaragoza y Navarra en las siguientes líneas:

Financiación  vinculada al ahorro energético que permita financiar parte de la inversión inicial con los ahorros futuros en la factura energética, que pueden alcanzar el 70% con la envolvente más implicación de los usuarios y educación energética. Debe estudiarse la introducción en el proceso de las empresas de gestión energética públicas o privadas y/o la auto-gestión energética de caracter cooperativo. Pueden ser útiles los préstamos del BEI con los programas Elena o Jessica. El decreto sobre balance neto en preparación podría contribuir a la auto-gestión y hacer viable la micro-cogeneración. Además, el ahorro puede mejorarse con la negociación conjunta del suministrador eléctrico en el ámbito de la rehabilitación.

Alargamiento de los plazos de crédito particulares, más allá de los diez años frecuentes en este tipo de procesos, en base al incremento de la vida útil de la edificación y a la plusvalía que genera el proceso de rehabilitación. Incorporación de criterios sociales en cuanto a las garantías crediticias y papel de la administración como garante y avalista. Diferenciación de garantías en función de las situaciones personales y familiares.

– Aumento de la escala de intervención, permitiendo optimizar costes de ejecución y gestión y facilitando la profesionalización del proceso.

Implicación de las empresas constructoras en procesos de financiación y gestión, especialmente en las fases iniciales del proceso de rehabilitación y en los impagos por causas sociales, con un límite temporal.

– Acción política coordinada mediante la figura de la revitalización urbana integrada, concretada en áreas espaciales determinadas donde confluyan las acciones públicas o privadas de rehabilitación con otras políticas públicas, como las fiscales e impositivas, las obligaciones de inspección y/o conservación, las facultades de expropiación, la planificación socio-urbanística, la regulación del régimen de propiedad, la intervención y acción social, etc…

– Obtención de retornos en base a nuevos aprovechamientos urbanísticos que faciliten la financiación del proceso y contribuyan a paliar las carencias existentes en el barrio como los aparcamientos, locales comerciales o servicios comunitarios. Esto exige una visión individualizada de cada barrio y de cada proceso de rehablitación y la incorporación de la variable de planificación urbanística. Cabe también la redensificación residencial. Facilita el proceso el simple aumento en el tamaño de las viviendas asociado a la rehabilitación, incluso sin aumento de densidad.

En síntesis, la nueva coyuntura de crisis obliga a adaptar el proceso técnico y social y las políticas públicas de regeneración urbana a los nuevos condicionantes financieros y la situación económica. Un enfoque constructivo frente a las dificultades de la crisis, ayudará a que los resultados finales sean incluso mejores que cuando los recursos eran mayores.

REFERENCIAS:
VERDAGUER Indicadores de regeneración
HUGONY y ROCA Regeneración de ciudades históricas
GOBIERNO VASCO Políticas europeas de regeneración urbana
CARDENAS Evaluación de la sostenibilidad

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